Proponiamo una raccolta di notizie che possono essere utili per conoscere le novità legislative e fiscali nel mercato immobiliare e dei mutui casa.
» 06/08/2007
I nuovi criteri delle Entrate per il rogito: immobili a valori «normali».
Diffuso nel sito dell'Agenzia delle Entrate il provvedimento direttoriale 2007/120811 del 27 luglio 2007 con il quale sono state varate le disposizioni sull'individuazione dei criteri per la determinazione del valore normale dei fabbricati. L’obiettivo è quello di slegare la base imponibile, della maggior parte dei trasferimenti immobiliari, dalla rendita catastale prendendo invece a riferimento il valore di mercato.
Il decreto legge 223/2006 dà di fatto la possibilità agli uffici delle Entrate di determinare, nell'ambito delle cessioni di beni immobili e relative pertinenze, la prova dell'esistenza o l’inesattezza delle operazioni imponibili sulla base del valore normale dell'immobile.
Le disposizioni del provvedimento riguardano i criteri per determinare periodicamente, in modo unitario, il valore normale degli immobili oggetto di compravendita nei settori dell'Iva, delle imposte sui redditi e del Registro.
L'Agenzia ha stabilito che i criteri per la determinazione periodica del valore normale dei fabbricati sono stabiliti sulla base di seguenti parametri:
- i valori dell'Osservatorio del mercato immobiliare dell'agenzia del Territorio;
- i coefficienti di merito relativi alle caratteristiche che influenzano il valore dell'immobile, integrati dalle altre informazioni dell'ufficio.
Il valore normale dell'immobile è il risultato di un calcolo determinato dal prodotto fra :
1) la superficie in metri quadri, di regola risultante dal certificato catastale,
2) il valore unitario determinato sulla base delle quotazioni immobiliari dell'Osservatorio del mercato immobiliare (le quotazioni dell'Osservatorio sono riferite alla relativa zona omogenea o, in mancanza, a quella limitrofa o analoga censita, al periodo dell'atto di compravendita o a quello antecedente in cui è stato pattuito il prezzo con atto che ha data certa, e allo stato conservativo " normale").
3) dei coefficienti di merito relativi alle caratteristiche dell'immobile (i coefficienti di merito relativi alle caratteristiche dell'immobile attengono in particolare al taglio, al livello del piano e alla categoria catastale).
- Per gli immobili diversi dalle abitazioni, il valore normale è determinato dalla media fra il valore minimo e massimo espresso dall'Osservatorio riferiti al periodo dell'atto di compravendita e allo stato conservativo "normale" per la destinazione d'uso dell'immobile censita (negozi, uffici, capannoni, laboratori eccetera).
- Per gli immobili ultimati o ristrutturati da non più di quattro anni, il valore normale viene determinato dall'Agenzia sulla base dello stato conservativo "ottimo" censito dall'Osservatorio.
Inoltre, secondo il Provvedimento, occorre tenere conto per la determinazione del valore normale anche dei seguenti criteri in possesso dell'ufficio:
1) valore del mutuo, per gli atti soggetti a Iva, nel caso sia di importo superiore a quello della compravendita;
2) prezzi effettivamente praticati che emergono dalle compravendite fra privati per la stessa zona nello stesso periodo temporale;
3) prezzi che emergono dagli accertamenti effettuati con la ricostruzione dei ricavi in base all'osservazione diretta dei costi sostenuti per la costruzione, ad altre prove certe e, in particolare, alle risultanze delle indagini finanziarie;
4) prezzi che emergono da offerte di vendita del soggetto controllato;
5) prezzi che emergono da offerte di vendita al pubblico;
6) prezzi che emergono da analoghe vendite eseguite dal soggetto controllato;
7) ristrutturazioni desunte dai dati relativi ai permessi di costruire e alle denunce di inizio attività trasmesse dai Comuni e alle detrazioni dichiarate per spese di recupero del patrimonio edilizio.